天津津南区不良资产评估的流程通常遵循以下步骤进行：
一、前期准备阶段
明确评估需求：与委托方沟通，明确评估的具体目的、范围、时间要求等。
组建评估团队：根据评估项目的复杂性和专业性，组建由具有相应资质和经验的评估师组成的评估团队。
收集资料：广泛收集与评估对象相关的资料，包括但不限于权属证明、财务报表、经营情况、市场状况、法律诉讼记录等。
二、尽职调查阶段
现场勘查：对评估对象进行现场勘查，了解其物理状况、使用状况、维护状况等，并记录勘查结果。
法律与权属核查：核实评估对象的权属关系，确保评估对象的合法性；调查评估对象是否涉及司法纠纷、查封、抵押等情况。
市场与财务分析：分析评估对象所在区域的市场状况，包括供求关系、价格走势等；对评估对象进行财务分析，评估其盈利能力、偿债能力等指标。
三、评估计算阶段
选择评估方法：根据评估对象的特点和评估目的，选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等，或综合运用多种方法。
进行评估计算：按照选定的评估方法，结合收集到的资料和尽职调查的结果，进行详细的评估计算，得出评估结果。
四、编制评估报告阶段
撰写评估报告：将评估过程、方法、结果等整理成评估报告，报告内容应客观、准确、全面。
内部审核：对评估报告进行内部审核，确保评估结果的准确性和公正性。
修改完善：根据审核意见对评估报告进行修改和完善，确保报告质量。
五、提交与反馈阶段
提交评估报告：将审核通过的评估报告提交给委托方。
沟通与反馈：与委托方就评估结果进行沟通和解释，回答其可能提出的问题；根据委托方的反馈意见，对评估报告进行必要的补充和说明。
六、后续跟踪与服务阶段
关注市场变化：持续关注评估对象所在区域的市场变化，为后续的评估工作提供参考。
提供咨询服务：根据委托方的需求，提供后续的咨询和服务，如资产处置方案建议、交易结构设计等。
需要注意的是，以上流程仅为一般性的描述，具体的不良资产评估流程可能会因评估对象的特点、评估目的以及委托方的要求而有所不同。在实际操作中，评估机构应根据具体情况灵活调整流程。
